عقارات للبيع في مصر من المالك مباشرة
العقار في مصر يُباع بثلاث طرق: من المطور على الخريطة، أو عن طريق سمسار، أو من المالك الحالي مباشرة. هذا الموقع يعرض النوع الثالث — وحدات إعادة بيع يعرضها من يملكها فعلًا، بدون عمولة.
أكبر فرق في السعر بين وحدتين متشابهتين في نفس الشارع غالبًا لا يظهر في الصور: وحدة مسجلة بالشهر العقاري ووحدة أخرى متداولة بعقود ابتدائية متتابعة. الأسئلة التي تسألها قبل دفع العربون هي الجزء المفيد فعلًا في أي بحث عن عقار.
أين تتركز سوق العقارات في مصر
| المنطقة | أهم المناطق الفرعية | الطابع |
|---|---|---|
| القاهرة الكبرى | التجمع الخامس، مدينتي، الرحاب، مدينة نصر، المعادي، مصر الجديدة، الشروق | أكبر سوق إعادة بيع في مصر، وأوسع تنوع في الجودة والسعر |
| الجيزة | الشيخ زايد، ٦ أكتوبر، حدائق أكتوبر، المهندسين، الدقي، الهرم، فيصل | سعر المتر أقل من التجمع لنفس مستوى التشطيب، ومعروض جديد كثيف |
| الإسكندرية | سموحة، سان ستيفانو، سيدي جابر، جليم، ميامي، العجمي | فرق السعر بين الكورنيش والشارع الخلفي كبير جدًا |
| الساحل والمصايف | الساحل الشمالي، العلمين الجديدة، رأس الحكمة، العين السخنة | مصايف موسمية، والعائد الإيجاري يتركز في شهرين |
| البحر الأحمر | الغردقة، الجونة، سهل حشيش، مكادي، مرسى علم | طلب سياحي على مدار العام، وأعلى نسبة مشترين أجانب |
المستندات — الأهم قبل أي شيء
ترتيب المستندات من الأضعف إلى الأقوى، وكل درجة لها سعر مختلف في السوق:
| المستند | ماذا يعطيك |
|---|---|
| توكيل | صلاحية التصرف نيابة عن البائع. يسقط بوفاته ويمكن إلغاؤه — ليس ملكية |
| عقد ابتدائي | عقد ملزم بينك وبين البائع فقط، ولا يُحتج به على الغير |
| حكم صحة توقيع | تأكيد قضائي أن التوقيعات صحيحة. يقوّي العقد ولا يساوي التسجيل |
| حكم صحة ونفاذ | حكم يمكن تسجيله ويغني عن بائع ممتنع |
| عقد مسجل بالشهر العقاري | الملكية الحقيقية الوحيدة الحجة على الكافة |
لو عرض عليك البائع توكيلًا بدل عقد بيع، افهم ما تشتريه: إذنًا بالتصرف، لا ملكية.
قبل دفع أي مبلغ
- اطلب صورة بطاقة البائع وطابقها باسم العقد.
- تتبّع سلسلة العقود رجوعًا حتى أصل مسجل، وتأكد ألا توجد حلقة مفقودة.
- تأكد أن المبنى مرخّص وأن عدد الأدوار المبنية يطابق المرخّص — الأدوار المخالفة منتشرة وتعرّض الوحدة للغرامة أو الإزالة.
- لو البائع ورث العقار، اطلب إعلام الوراثة وتوقيع كل الورثة.
- راجع عدادات الكهرباء والمياه والغاز والمتأخرات — المتأخرات تتبع العداد لا الشخص.
- في الكمبوند: اطلب قيمة وديعة الصيانة ورسم الخدمة السنوي كتابةً قبل الاتفاق.
لماذا الشراء من المالك مباشرة
البائع هو أفضل مصدر لمعلومات عن الوحدة: سلوك العمارة في الصيف، ضغط المياه، الجيران، قيمة رسم الصيانة الفعلية، وسبب البيع. وجود وسيط يتقاضى نسبة في منتصف هذا الحوار يضيف تكلفة ويصفّي الإجابات.
التوفير الحقيقي هو العمولة — من ١٪ إلى ٢٫٥٪ من الثمن، وأحيانًا من الطرفين. في المقابل، أعمال الفحص والمستندات مسؤوليتك وحدك، ولهذا فإن أتعاب المحامي هي أفضل مبلغ ستدفعه في الصفقة كلها.
إعلانات من الملاك على الموقع
أسئلة شائعة
ما الفرق بين العقد الابتدائي والعقد المسجل؟
العقد الابتدائي ملزم بينك وبين البائع فقط. العقد المسجل بالشهر العقاري هو الملكية الحقيقية وهو الوحيد الذي يُحتج به على الغير، وهو ما يحمي إعادة بيعك لاحقًا.
كم تبلغ مصاريف الشراء فوق ثمن الوحدة؟
احسب تقريبًا من ٥٪ إلى ٨٪ فوق الثمن، شاملة رسوم التسجيل وأتعاب المحامي والتوثيق والعمولة إن وُجدت ووديعة الصيانة في الكمبوندات.
هل شراء وحدة غير مسجلة فكرة سيئة؟
جزء كبير من السوق يتداول بهذه الطريقة، ويمكن أن تكون صفقة جيدة بخصم واضح. لكنك ترث مشكلة التسجيل وسوق إعادة بيع أضيق، فاحسب ذلك في السعر صراحةً.
كم يستغرق التسجيل بالشهر العقاري؟
عادة عدة أشهر إذا كانت سلسلة الملكية سليمة، وأطول لو كانت هناك مشكلات في الأصل أو في الورثة.
آخر مراجعة: September 2026. الأسعار والضرائب وقواعد التسجيل في مصر تتغير باستمرار — تحقق من أي معلومة تبني عليها قرارك.